2023—2024年，我国金融领域出现了居民提前偿还按揭贷款现象（以下简称“提前还贷”）。根据人民银行的数据，2023年和2024年我国居民按揭贷款余额分别为38.17万亿元和37.68万亿元，同比增速分别为-1.6%和-1.3%。同期我国新建住房销售额分别为11.6万亿元和9.7万亿元，两年累计销售额为21万亿元，正常情况下按揭贷款应该增加10万亿元以上，扣除正常的还本付息，按揭贷款余额应该增加5万亿元以上，因此，这两年时间里提前还贷的金额至少超过7万亿元。照此推算，2023和2024年两年时间里提前还贷的数量占2024年按揭贷款余额的近20%。典型调查的数据也验证了我们的推算，以深圳为例，2024年末按揭贷款余额为1.27万亿元，2024年提前还贷数量为2492亿元，2024年提前还贷的数量占当年余额的近20%。过去两年提前还贷的数量肯定大于2024年末按揭贷款余额的两成。
2024年9月份央行采取了降低按揭贷款利率的措施，而且一次性调降了存量按揭贷款的利率，提前还贷的数量有所减少，但仍然存在，且数量相当大。仍然以深圳为例，2024年度每月提前还贷的数量是208亿元，2025年第一季度每月提前还贷的数量为113亿元，比2024年下降45%。
是什么原因导致居民提前还贷？笔者认为实际利率偏高是主要原因。提前还贷现象也表明居民开始主动去杠杆，这不利于“稳楼市”政策发挥作用，要更好地发挥货币政策作用就应该采取措施降低按揭贷款的实际利率。
名义利率与实际利率
居民申请贷款或提前还贷，本质上都是金融交易行为，影响此交易行为的主要因素是资金价格。要分析提前还贷现象，应该从分析按揭贷款的利率入手。
利率分为名义利率和实际利率，名义利率是存贷款过程中执行的利率，实际利率是扣除通货膨胀之后的利率，即实际利率=名义利率-通胀。实际利率反映了经济主体的真实融资成本，也是资金供给方的真实收益。
在计算实际利率时，选择不同的名义利率和通胀数据就会得到不同的结果。笔者认为，对于不同的经济主体、不同的经济行为，应该选择不同的名义利率与通胀数据。
关于名义利率的选择。研究居民的房地产投资行为时，名义利率应该是按揭贷款利率。
关于通胀指标的选择。研究居民的购房行为时，通胀指标以CPI来表示是不准确的，在房价快速波动过程中应该以房价指数来替代更合理。新房价格受区位因素影响较大，二手房价格统计能更准确反映房地产价格的实际波动。
对于购房者而言，我们以5年期按揭贷款利率与二手房价格指数来计算实际利率，按揭贷款实际利率=5年期按揭贷款利率-二手房价格指数。
按揭贷款的实际利率偏高导致提前还贷
按揭贷款的实际利率在2018年之前持续保持低位（见图1），最低点出现在2009年和2016年底（2008年之前缺乏二手房价格数据，故该数据从2008年12月份开始）。按揭贷款的实际利率曾经为负，意味着居民通过按揭贷款购买住房可以增加自己的财富，其本质是储蓄者补贴按揭贷款者，按揭贷款成为社会财富分配的途径。为了控制房价上涨速度，同时也体现社会公平，监管部门曾经对按揭贷款实施了限制措施（如实施住房限购和提高二套房首付比例等）。尽管采取了诸多的限制措施，还是没有阻挡按揭贷款的快速增加，尤其是按揭贷款的实际利率处于低位的年份增速非常快。例如，2009年个人按揭贷款余额为8403亿元，相比2008年的3573亿元，增长了4830亿元，增速达到了116.2%。2016年按揭贷款增速为35%。
值得注意的是，2021年之前的近20年时间里，房价总体处于快速上涨过程中，调控房价成为地方政府的重要职责，因此，统计部门公布的二手房价格指数存在低估的现象，按揭贷款实际利率应该比图表中的数据更低。在实际按揭贷款较低的状态下，合理分配信贷资源更能体现社会公平，因此，在房价快速上涨的时候实施住房限贷政策有一定的合理性。
2021年之后，随着房价走低，按揭贷款的实际利率逐渐走高。2024年的二手房价格指数为-7.2%（百城价格指数），实际按揭贷款利率已经处于10%左右的历史高位，意味着通过按揭贷款购买住房的居民每年损失10%左右的财富，提前还贷成为理性选择，2023年和2024年的情况正是如此。根据人民银行的数据，2023年和2024年我国居民按揭贷款余额出现净减少，同比增速分别为-1.6%和-1.3%。
除了实际利率偏高因素之外，与提前还贷现象有关的还有不同贷款之间的“套利交易”。2020—2023年，为了减缓新冠疫情对小微企业的冲击，有关部门有针对性地降低了小微企业“经营贷”的利率至3.5%左右，该利率比按揭贷款利率低约200个基点，引发了套利交易，即提前偿还按揭贷款，再以住房为抵押申请经营贷。从笔者的调研数据看，在提前还贷的行为中约20%属于此类套利交易。
提前还贷的影响不可忽视
提前还贷现象的大量出现影响了货币政策的传导。提前还贷现象的出现说明居民开始主动去杠杆，其“储蓄与投资”行为发生变化，即减少投资，增加储蓄。居民的去杠杆行动对整体信用扩张机制产生了较大冲击。2008年金融危机之前，我国的货币扩张主要依靠“外汇占款”途径，2008年之后房地产贷款逐渐成为货币投放的主要途径，尤其是2015年至2021年间，居民按揭贷款快速增加，从14万亿元增加到38万亿元，仅六年时间按揭贷款余额增长了170%。按揭贷款的快速增长带动房地产开发贷款及房地产上下游产业链贷款的快速扩张。可以不夸张地说，2021年之前的20年里，房地产行业不仅是中国经济增长的发动机，也是中国金融扩张的最重要的动力所在，其源头就是按揭贷款的快速增长。
当居民开始主动去杠杆，上述逻辑开始出现逆转。从经济运行的角度看，居民按揭贷款负增长，即意味着房地产开发企业的销售遇阻，房地产开发商及房地产上下游产业链被迫减缓甚至停止扩张步伐。从金融循环的角度看，提前还贷导致房地产开发商的债务风险进一步恶化，进而导致土地出让收入减少，地方财政紧张。企业和地方政府的信用扩张受阻，直接表现为狭义货币供应量M1增速放缓，2024年M1持续运行在负值区间，这是最近30年来十分罕见的现象。
与提前还贷现象同时出现的是居民消费持续低迷，工业出厂价格指数PPI已经连续30多个月运行在负值区间，形成所谓的“内卷”。
提前还贷影响货币政策效果，不利于“稳楼市”。2024年5月和9月，人民银行先后出台政策刺激房地产市场，主要措施包括：降低按揭贷款利率和降低首付比例；出台保障房再贷款融资工具，首批额度3000亿元。但该政策的实际效果有待提高。主要原因是再贷款的利率高于租金收益率。当前一线城市商品住房的租金收益率都在1.5%左右，保障房的租金收益率更低。保障房再贷款的利率为1.75%，加上银行收取的至少0.5%费用，资金的使用成本为2.25%，高于租金收益率近1个百分点。资金成本高于保障房的租金收益率，从财务上是难以持续的，影响了地方政府通过保障房再贷款收储的积极性。
政策建议
从上述分析可见，居民提前还贷的主要原因是按揭贷款的实际利率偏高，要减少或消除提前还贷现象，应该采取措施降低实际利率。降低实际利率的途径有两种：其一是采取措施让房价止跌回升，其二是降低按揭贷款的名义利率。
关于促进房价止跌回升的建议。中央已经提出了“稳楼市”的目标，2024年9月底的中央政治局会议后，出台了降息、降准等一系列宏观政策。在一系列政策刺激下，房地产市场的各项指标出现了回升的势头，截至2025年第一季度，房地产各项指标均出现积极变化，新房和二手房成交量同比明显增加，但大多数城市的二手房价格同比指标仍然处于负值区间，房地产市场止跌回稳的基础还需要加强。需要从供给与需求两侧持续用力才能推动房地产市场止跌回稳。
从需求侧而言，中央已经提出“因城施策调减限制性措施”和“实施城中村和危旧房改造”，前者可以充分释放刚性和改善性住房需求潜力，后者可以创造新的住房需求，其效果与2015年开启的棚改货币化类似，有些城市已经在城市危旧房改造过程中通过发“房票”的方式安置原居民，“房票”只能购买住房。有些城市可以探索利用保障性住房再贷款或财政资金收储存量商品房用于保障性住房。
从供给侧而言，要优化城市空间结构和土地利用方式。对于商业地产严重供大于求的城市，应该采取措施进行“商改住”；对于住宅去化周期超过一定时间（如30个月）的城市要限制新增土地供给。合理控制新增住宅用地的供应数量和结构。可以通过发行政府专项债的方式收储闲置的土地。
关于降低按揭贷款名义利率的设想。当前，我国的名义存贷款利率均处于历史最低水平，但仍然有一定的下调空间。从国外的历史经验看，当房地产市场处于下行周期，要使经济摆脱物价下跌的压力需要实施非常规的货币政策和财政政策。2024年的中央经济工作会议和2025年的政府工作报告已经提出要实施“适度宽松的货币政策和积极的财政政策”，这无疑是十分正确的。
当前的住房租金收益率只有1.5%左右，按照正常的逻辑关系，按揭贷款的名义利率应该低于住房的租金收益率。
当然，利率的调整还需要考虑汇率稳定及其他因素的影响。当前，国际石油价格持续下跌，美国经济出现衰退的征兆，美元汇率指数不再强势，国际资本流向出现有利于中国的趋势，我们应该把握这个历史的机遇，在货币政策上更加积极有为。
作者尹中立，国务院参事、中国社会科学院金融研究所研究员
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